Guia per a canviar de casa

La compra de l'habitatge és la inversió més important en la vida de qualsevol persona, per això volem ajudar-vos, perquè tot el procés de compra de l'habitatge conclogui amb èxit. Posem aquesta guia a la vostra disposició perquè us serveixi de manual pràctic per orientar-vos en el procés de selecció i compra del vostre habitatge.

La següent guia planteja tots els passos a seguir i aspectes que cal tenir en compte en la recerca i compra de l'habitatge:

•  Abans de la compra
•  La reserva
•  El contracte de compravenda
•  Despeses de la compravenda
•  El préstec hipotecari


Abans de la compra

Una vegada decidit  l'habitatge que es vol comprar cal realitzar una sèrie de comprovacions per evitar sorpreses desagradables:

• Comprovar a l'Ajuntament la situació de l'habitatge en termes urbanístics. És a dir, els
  futurs plans urbanístics pendents d'aprovació i si aquests poden afectar l'habitatge o
  el seu entorn.
• Identificar el titular actual de l'habitatge i comprobar si l'habitatge està gravat amb hipoteca o algun
  altre dret que hi repercuteixin en ella. Aquesta gestió es realitza al Registre de la
  Propietat.
• Comprovar en la comunitat de propietaris si l'habitatge té alguna càrrega pendent i si la
  comunitat té prevista alguna obra o derrama per despeses extraordinàries.
• Comprovar a l'Ajuntament si l'habitatge està al corrent dels pagaments de l'IBI.

Si l'habitatge és de nova promoció haurem de comprobar el següent:

• El nom o la raó social del promotor.
• Els plànols de l'habitatge i la seva descripció.
• Dades del Registre de la Propietat.
• Còpies de la llicència de construcció i ocupació.
• Estatuts de la comunitat (si n'hi ha).
• Preu i forma de pagament.
• Si existeix hipoteca i la forma de subrogació.
• Com es documenta el contracte amb les seves condicions generals i especials.


La reserva

Una vegada fetes totes les comprovacions pertinents i si tot està en ordre, s'efectua la reserva mitjançant un contracte:

Paga i senyal
La paga i senyal, o arres confirmatòries és la reserva per la qual es lliuren uns diners que formen part del preu final de l'habitatge. Des d'aquest moment, tant el venedor com el comprador exigeixen el compliment del contracte: el comprador de comprar i el venedor de vendre.

Arres penitencials
Les arres penitencials són un altra forma de reserva que consisteix en el lliurament d'una quantitat de diners amb opció a compra, per mitjà de les quals si comprador es tira enrere, perd la quantitat lliurada i si el venedor es retracta de vendre haurà de retornar el doble de la quantitat que ha rebut. Si en el contracte no s'especifica que són arres penitencials, s'entendrà que és una paga i senyal.


El contracte de compravenda

Compravenda d'habitatge usat

Després de realitzar la reserva, se signa el contracte de compravenda, document en el qual es descriu l'habitatge i a través del que s'obliga el venedor a vendre i lliurar l'habitatge i el comprador a efectuar la compra i pagar-ne el preu determinat.

L'acte formal de la compravenda es realitza mitjançant contracte signat davant notari, a partir d'aquest moment es denomina escriptura pública i en ella es detallen tots els aspectes esmentats anteriorment, i posteriorment es porta al Registre de la Propietat.

Aquest procés té una sèrie de despeses i impostos, a més del pagament a un gestor administratiu que asseguri la correcta realització de tots els tràmits en els seus terminis.

Compravenda d'habitatge d'obra nova

Si la compravenda es realitza per un habitatge d'obra nova el procés és diferent. Se signa un senyal i un contracte privat en el qual s'indica la data de fi d'obres, moment en què es produeix el lliurament de claus, i els pagaments a realitzar fins a aquesta data. Les quantitats lliurades pel comprador han de ser avalades pel promotor.

Una vegada finalitzades les obres, s'espera a rebre la llicència de primera ocupació i es comprova en el Registre de la Propietat.

Segons la forma en què el promotor hagi finançat l'obra, el comprador pot subrogar-se a la hipoteca del promotor o buscar un altra oferta financera. El venedor mai podrà obligar el comprador a subrogar-se a la seva hipoteca i les despeses de cancel·lació, en cas que el comprador aconsegueixi un altre finançament, han d'anar a càrrec del promotor.

Finalment, se signa l'escriptura pública de compravenda i l'escriptura d'hipoteca (si el client en subscriu una per a pagar l'habitatge).

Despeses de la compravenda

Les despeses de la compra d'habitatge d'obra nova són:

• IVA. Si és un HPO (habitatge de protecció oficial) és un 4% de l'import de l'habitatge.
• Impost sobre actes jurídics documentats: 0,5% del preu de venda.

Si l'habitatge és de segona mà:

• Impost sobre transmissions patrimonials. Aquest impost depèn de la comunitat autònoma.
• Impost sobre l'increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana o plusvàlua.

Altres despeses a tenir en compte:

• Notaria
• Registre
• Gestor administratiu


El préstec hipotecari

Termes i conceptes a tenir en compte abans de contractar un préstec hipotecari.

El préstec hipotecari és un préstec que realitza l’entitat financera al prestatari en que es posa l'habitatge com a garantia.
L'import és la quantitat que se sol·licita. El Banc d'Espanya estableix que l'import de la hipoteca no superi el 80% de taxació de l'immoble.

La quota és el pagament mensual que es realitza per a retornar el préstec. Es recomana que no superi el 35%-40% dels ingressos nets mensuals. Està composta per capital i interessos.

El termini és el període de temps que s'estableix per a retornar el préstec al banc.

El tipus d'interès, és el preu que fixa el banc per prestar els diners. Pot ser fix o variable o fins i tot mixt, alternant-ne ambdós. El tipus d'interès que es poden establir són l'euribor, l'IRPH i el deute públic. A aquest tipus d'interès el banc hi sol afegir un diferencial segons el perfil del client i/o el nombre de vinculacions que contracti.

Les comissions són despeses que estableix el banc per determinades accions:

• Comissió d'obertura, comissió inicial per signar la hipoteca
• Comissió d'amortització parcial anticipada, quan es realitzen petits pagaments durant la
  vida del préstec.
• Comissió de subrogació, comissió a pagar quan la hipoteca es canvia de banc.
• Comissió per modificació de condicions o garanties.
• Comissió per cancel·lació anticipada, quan es cancel·la el deute d'una sola vegada abans del termini estipulat.

El Banc d'Espanya prohibeix que un banc cobri al prestatari comissions per estudi o per concessió d'hipoteca.