Compra-venda

Lloguer

Rehabilitació

Compra-venda
 

1 . Quants diners puc demanar prestats per a comprar-me un habitatge? 

     La quantitat sol·licitada no hauria d'excedir del 80% de la taxació de l'immoble (valor de
     mercat exclosos impostos de compravenda).

 2 . Quines despeses tindré a l'hora de demanar una hipoteca?

      Despeses de notaria, Registre de la Propietat, gestoria (si s’escau), taxació, despeses
      bancàries i impostos sobre transmissions patrimonials.

3 . Què és l'impost sobre l'increment del valor del terreny?

      L'impost que es reporta a favor de l'Ajuntament on radica la finca, pel fet de la seva
      transmissió o venda . La liquidació es realitza per la diferència del valor 
      que ha experimentat la finca des de l'última transmissió. És a dir, grava el sòl i no la
      construcció.

4 . Què és l'impost sobre el valor afegit (IVA)?

      És aquell que grava la compravenda d'habitatges nous. El tipus actual és del 7%,
      excepte règims especials.

 5 . Què és l'impost sobre béns immobles (IBI)? 

       Impost municipal que grava la titularitat de l'habitatge. Es calcula aplicant un
       percentatge sobre el seu valor cadastral de la mateixa. El venedor ha d'estar al corrent
       del pagament d’aquest impost abans de transmetre l'habitatge.

6 . Quins impostos hauré de pagar si compro un habitatge nou? 

      • Impost sobre el valor afegit.
      • Impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats. 
      • Impost sobre béns immobles.

 7 . Quins impostos he de pagar si compro un habitatge usat? 

       • Impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats.
       • Impost sobre l'increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana. 
       • Impost sobre béns immobles.

8 . Estic obligat a contractar una assegurança de danys que cobreixi el valor de
     l'immoble?

     Segons la Llei del mercat hipotecari és obligatori  pagar una assegurança de danys
     sobre l'immoble taxat. També és convenient contractar altres assegurances per a cobrir
     possibles contratemps, com una assegurança multirisc per a la llar i una assegurança
     de vida o d'amortització del préstec.

9 . Quant val el meu habitatge?

      No ha de coincidir necessàriament el preu que s'ha de pagar per l'habitatge o el preu pel qual es podría
      vendre amb el valor de taxació. A l'hora de concedir un préstec hipotecari, les
      entitats financeres es fixen en el valor de taxació per a concedir l'import que s'hagi
      sol·licitat. El que és normal és que la cobertura del risc que ofereixen les entitats no superi el
      80% del valor de taxació encara que en el cas d'adquisició de primer habitatge es
      podria arribar fins al 100%.

10 . Quines persones/entitats intervenen a l'hora de tramitar una hipoteca? 

        • El venedor
        • El comprador
        • L’entitat financera
        • El notari
        • El Registre de la Propietat
        • La gestoria (si escau)

11 . Què és el Registre de Propietat? Per a què serveix?

        És una oficina pública que té per funció dur els llibres oficials en els quals consten
        totes les circumstàncies que afecten a les finques de la demarcació corresponent a
        aquest Registre. Aquestes circumstàncies són les relatives a la propietat: càrregues,
        transmissions notes marginals, etc. En el Registre de la Propietat, es pot verificar,
        mitjançant una nota simple informativa, que el venedor és realment el titular i propietari
        de l'habitatge que vols comprar, i cerciorar-te si és objecte d'algun tipus de càrrega sobre
        la mateixa. La nota simple informativa, es produeix, normalment, el mateix dia o a
        l'endemà de sol·licitar-la. Té un preu aproximat de 3,5 €.

12 . Quina funció compleix el notari? 

        El notari és un professional liberal legalment autoritzat que dóna fe pública dels actes i
        contractes en els quals intervé i informa de tots els aspectes jurídics i legals
        que es produeixen en una operació de compravenda d'un immoble. 

        Aixi mateix ofereix una seguretat legal i jurídica a la documentació que és
        presentada per ambdues parts i a més:

        • Informa sobre els aspectes més importants de la compra: preu i forma de pagament,
          aspectes físics i urbanístics de l'habitatge.
        • Informa de les conseqüències que comporta el impagament dels impostos 
          corresponents. 
        • També hi intervé com a fedatari públic, per donar garantia jurídica al contingut de l'escriptura
           de compravenda. Redacta un document en el qual adverteix dels riscos o problemes
           que hi puguin haver i quines mesures caldria prendre en el cas que n'hi haguessin.

13. Quin és la documentació necessària per a comprar un habitatge nou?

       Per acreditar el caràcter d'aquest tipus d'habitatges és necessari aportar a la notaria:
       cèdula urbanística, cèdula cadastral i cèdula d'habitabilitat. 

       La legalitat de la construcció i de l'ús s'acredita amb els següents documents:

       • Llicència d'obres i certificació del tècnic competent que acrediti que l'obra s'ha finalitzat  d'acord amb el projecte aprovat per l'Ajuntament. 
       • Llicència de primera ocupació de l'edifici (relacionada amb la seva habitabilitat) que 
         comprova l'efectivitat del compliment de la normativa legal.
       • Cèdula d’habitabilitat .
       • Inscripció en el Registre de la Propietat.

14. Quina és la documentació necessària a l’hora de comprar un habitatge usat?

       • És necessari disposar de l'últim rebut de l'impost sobre béns immobles pagat pel 
         venedor. 
       • L'escriptura original de propietat, degudament inscrita en el Registre de la Propietat
         on s’acredita que el venedor és el seu titular hi han de constar a més, totes les
         característiques físiques de l'habitatge que compraràs.
       • El certificat expedit pel president de la comunitat de propietaris on fa constar que el
          venedor està al corrent de les despeses de comunitat, perquè et garanteixi
          que la casa que compres no té deutes en la comunitat de veïns.

15 . Què he de fer quan hagi recopilat tota la informació necessària per al meu
        nou habitatge?

       • Anar a la notaria, on ofereixen ajuda i assessorament per formalitzar de manera òptima,
          l'operació de compravenda, mitjançant la creació de l’escriptura pública de
          compravenda. 
       • El notari redactarà l'escriptura de compravenda i l'autoritzarà passant per
          l'assessorament tècnic i l'advertiment del compliment de les disposicions legals.
          L'escriptura pública és requisit indispensable i obligatori a l'hora de la inscripció corresponent en el Registre de la Propietat.

16 . Què ha d'incloure l'escriptura de propietat?

        • Les parts que hi intervenen (venedor i comprador).
        • La descripció física de l'immoble.
        • El títol d'adquisició (escriptura per la qual el venedor va comprar en el seu moment
           l'habitatge).
        • La inscripció en el Registre de la Propietat del títol d'adquisició a nom del venedor.
        • El seu valor.
        • Les càrregues que graven l'habitatge (si escau). 
        • El pagament de les despeses de la comunitat.
        • El preu de la compravenda i quina és la forma de pagament.
        • La subjecció de l'operació al que determinen les diferents normatives administratives.
        • Les obligacions d'índole fiscal que se'n deriven
        • La  signatura del comprador, del notari i del venedor.

17 . Com es gestiona i es tramita una escriptura de compravenda?

       • És necessària l'expedició de la còpia autoritzada pel notari.
       • Després cal liquidar i pagar els impostos que corresponents segons el tipus 
         d'habitatge (si és nou o usat) davant la hisenda pública. 
       • Seguidament es presenta l'escriptura ja pagada davant el registre de la propietat.
       • Inscripció de l'habitatge en el citat Registre de la Propietat.

Consell: Modifiqueu en el cadastre la titularitat que hi figura, perquè hi consti el nou propietari.
 

Lloguer


1. Puc demanar dos ajuts per al pagament del lloguer?

     No es poden demanar dos ajuts alhora pel  mateix concepte, són incompatibles.

2. Sóc arrendatari/ària, haig d’assistir a les reunions de la comunitat de veïns?

    Un arrendatari/ària no està obligat/ada a assistir a les reunions de la comunitat qui hi ha, d'assistir és el/la propietari/ària del pis.

3. Pot demanar-me un llogater/a que tregui els mobles d’un pis moblat?

    Abans de llogar el pis, es fa una visita i és quan un possible llogater/a decideix si li
    interessa llogar el pis o no. Una vegada llogat no pot decidir si vol els mobles o no. Si es
    dóna el cas que l’arrendador/a està d’acord en treure'n els mobles, s’hauria de redactar un
    annex al contracte amb el que s’ha pactat posteriorment.

4. Com puc reclamar al meu arrendador/a que efectuï  una reparació?

     L’arrendador/a està obligat a realitzar, sense que sigui motiu per a augmentar la renda,
     totes les reparacions que siguin necessàries per conservar l’habitatge en les
     condicions d’habitabilitat establertes legalment, excepte quan el deteriorament de què
     es tracti la reparació sigui imputable a l’arrendatarì/ària, d’acord amb el que estableixen els articles
     1563 i 1564 del Codi civil.

     L’arrendatari haurà d’informar a l’arrendador, en el termini més breu possible, de la
     necessitat de fer reparacions a l’habitatge llogat. A aquest efecte, l’arrendatari, per fer-ho
     efectiu, haurà de facilitar a l’arrendador la verificació directa del estat de l’habitatge, per
     ella mateixa o per mitjà dels tècnics que aquesta designi.

     En tot moment i amb comunicació prèvia a l’arrendador, l’arrendatari podrà realitzar les
     reparacions que siguin urgents per evitar danys imminents o incomoditats greus, i
     exigir immediatament el seu import a l’arrendador/a.

     Les petites reparacions que exigeixi el desgast per l’ús ordinari de l’habitatge, seran a
     càrrec de l’arrendatari/ària.

     Si transcorre un temps prudencial i no s’ha fet la reparació  s’ha de requerir 
     fefaentment al arrendador/a,  mitjançant un burofax certificat i amb acusament de recepció,
     perquè faci les reparacions necessàries per poder fer ús de l’habitatge convingut.


5. El meu propietari em reclama l’actualització de l’IPC amb endarreriments, és
     lícit?

    La renda podrà ser actualitzada en la data en què es compleixi cada any de vigència
    del contracte, aplicant a la renda corresponent a l’anualitat anterior la variació percentual
    experimentada per l’Índex General Nacional del Sistema d'Índexs de Preus de Consum,
    en un període de dotze mesos immediatament anteriors a la data de cada actualització,
    prenent com a mes de referència per a la primera actualització el que correspongui al
    darrer índex que estigui publicat en la data de subscripció del contracte, i en les
    successives, el que correspongui al darrer aplicat.

    Un arrendador/a no pot reclamar quantitats  endarrerides, l’actualització es farà efectiva en
    la data de la comunicació.

6. Soc arrendatari i vull fer obres al pis, haig de demanar permís al meu
    arrendador?

     L’arrendatari no podrà realitzar sense el consentiment per escrit de l’arrendador/a
     cap tipus d’obra, i més particularment aquelles que modifiquin la configuració de
     l’habitatge o dels accessoris.

     Així mateix, l’arrendatari tampoc podrà reclamar  cap indemnització per les obres
     que hagués realitzat amb consentiment de l’arrendador/a, i aquestes quedaran, en tot
     cas, en benefici de la propietat.

     La manca d’autorització dóna facultats a l’arrendador/a, o bé a resoldre el contracte, o
     bé a exigir a l’arrendatari que reposi les coses a l’estat anterior o a conservar la
     modificació efectuada, sense que aquest pugui reclamar cap indemnització.

7. A la comunitat han incrementat la quota, puc fer repercutir l'increment en el lloguer?

    Durant els cinc primers anys de vigència del contracte, la suma que l'arrendatari
    abona pel concepte de comunitat , solament podrà ser incrementada anualment, i mai
    en un percentatge superior al doble de l'IPC publicat en el moment de l'actualització.

8. Està obligat l’arrendatari al pagament de l’impost de béns immobles (IBI)? 

    Les parts podran pactar les despeses generals per l’adequat sosteniment de
    l’immoble, serveis, tributs, càrregues i responsabilitats, incloent-hi  l’import de la
    quota per comunitat de propietaris i l’impost sobre béns immobles (IBI).
   
9. Haig de formalitzar un contracte de lloguer, he de  cobrar IVA?

    Els contractes d’arrendament destinats a habitatge habitual i permanent estan
    exempts de l’IVA.

10. Tinc la intenció d’abandonar l’habitatge que tinc arrendat abans del període
       contractat, amb quant temps haig de notificar-ho a l’arrendador/a? L’hauré
       d’indemnitzar?

       Durant el termini de vigència del contracte, l’arrendatari no podrà abandonar
       l’habitatge. No obstant això, en cas de fer-ho, haurà de notificar-ho a l’arrendador
       per escrit amb un mes d’antelació, i aquest podrà reclamar pels perjudicis
       soferts.

11. Què passa amb el  contracte de lloguer si es produeix una  separació, divorci
       o defunció de l’arrendatari?

       En cas de separació o divorci, el cònjuge o parella estable podrà continuar pagant
       el lloguer. 

       En cas de defunció, el cònjuge o parella estable, els fills, pares més grans de 70
       anys, i parents fins a tercer grau amb una disminució del 65% com a mínim podran
       restar a l’habitatge pagant el lloguer. L'única condició és que hagin viscut amb
       l’inquilí durant els dos anys anteriors a la seva mort. 

       En contractes amb una durada superior a 5 anys, es podrà pactar que no hi hagi
       aquest dret de subrogació.

 
Rehabilitació


1. No sé si el meu edifici té aluminosi, què puc fer?

     L’aluminosi és una patologia que apareix en biguetes que estaven fabricades amb
     ciment aluminós entre els anys 1950 i 1970. Aquesta patologia apareix en el cas
     que aquestes estiguin afectades d'humitat. En qualsevol altra situació la bigueta
     funciona normalment.

     Si teniu dubtes que el vostre edifici pugui estar afectat, heu de contactar amb un tècnic
     (arquitecte o arquitecte tècnic) particular especialitzat.

2. Quan podem iniciar obres en el meu edifici?

    Una vegada rebuda la notificació de resultat del Test de l'edifici (TEDI). A excepció que la
    comunitat tingui una notificació de l'Ajuntament en què s'exigeix que s'iniciïn obres per
    seguretat de forma immediata.

3. Puc demanar les ajudes si ja he iniciat obres?

    No, heu de demanar-les abans. Només es pot fer en el cas que l'Ajuntament hagi notificat una
    ordre d'execució en la qual s'obligui a realitzar obres amb urgència.

4. Volem col·locar un ascensor en l'edifici, què hem de fer? 

    Primer, arribar a un acord a la comunitat. Heu de contactar amb un tècnic (arquitecte
    o arquitecte tècnic) per a comprovar si és viable col·locar l'ascensor en el vostre edifici.

    Si es volen demanar les ajudes s'ha de sol·licitar el TEDI a l’Oficina Local d’Habitatge.

    Un cop notificada la resolució del TEDI, es poden iniciar les obres i sol·licitar les
    ajudes en el període establert.

5. Per a posar ascensor en la meva comunitat, podem demanar ajudes? 

    Sí, excepte si l'edifici és posterior al 31 de desembre de 1996, data a partir de la qual estan obligats a
    tenir-ne.

6. Tenim la façana en mal estat, podem demanar ajudes?

     Per descomptat, és una de les actuacions subvencionables.

7. Quines millores energètiques puc incorporar al meu edifici?

     Millorar l'aïllament tèrmic i acústic. En el moment de fer la rehabilitació a una façana,
     es pot aprofitar per a actuar en l'aïllament de les parets i en les tancaments i vidres de les
     finestres. Aquestes millores se subvencionen a part.

     També se subvencionarà la instal·lació d'energies alternatives (plaques solars i/o
     fotovoltaiques).

8. Hi ha ajudes per a reformar el meu habitatge?

    Sí, però només en les actuacions següents:
        • Obtenir condicions mínimes d'habitabilitat.
        • Millorar instal·lacions per a adaptar-les a la normativa vigent.
        • Adaptar l'habitatge per a persones amb problemes de mobilitat.
        • Millorar l'aïllament tèrmic i acústic. 

     No se subvencionen actuacions de tipus estètic com reformar una cuina, un bany,
     canviar el terra, pintar parets...

9. Hi ha algun límit d'ingressos per al propietari que demana els ajuts per habitatge?

    Sí, el propietari ha d'acreditar que els ingressos de la unitat familiar no superen 3,5
    vegades l’ IPREM (Indicador públic de rendes a efectes múltiples) excepte en obres
    de millora de l'aïllament tèrmic i acústic per a les quals no hi ha límit d'ingressos.

10. Jo visc en un edifici unifamiliar, també tinc ajudes? 

      Sí, en aquest cas no s'aplicarà el límit d'ingressos i les ajudes seran les corresponents
      a un edifici, no a l’habitatge. S'exigirà que el propietari promotor hagi estat empadronat
      en el municipi un mínim de 5 anys, o que acrediti un contracte de treball vigent en el
      municipi.

11. Quan es poden demanar aquestes ajudes?

       Anualment es publiquen les dates de convocatòria i corresponen a un període
       determinat.

12. Es demanen les ajudes directament o cal fer algun altre tràmit prèviament? 

       Per poder demanar les ajudes per la rehabilitació d’un edifici cal sol·licitar prèviament
       el Test de l'edifici (TEDI), i per a habitatges l'informe intern d'idoneïtat (III). Es tramiten
       a l'Oficina Local d’Habitatge.

13. Es poden demanar les ajudes en edificis de segona residència?

       No, només els propietaris que destinin l'habitatge a residència habitual i permanent tindran dret a rebre ajudes, sempre que siguin més del 70% del total de veïns que destinin el seu habitatge a aquest fi.

14. Puc vendre o llogar el meu habitatge sense cèdula d'habitabilitat vigent?

       No.

15. Puc exigir que l'habitatge que vull comprar o llogar tingui cèdula
       d'habitabilitat?

      Per descomptat. Tenir la cèdula d'habitabilitat és una de les condicions que exigeix la
      llei per a poder vendre o llogar un habitatge. Per tant, es pot exigir que te la mostrin i
      així comprovar la seva vigència.

16. Si l'habitatge no té cèdula d'habitabilitat, qui ha de tramitar-la?

       El propietari o administrador que vol vendre-la o llogar-la.

17. Com puc aconseguir la cèdula d'habitabilitat? 

      Cal contactar amb un tècnic (arquitecte, arquitecte tècnic) particular que  realitzi
       el certificat d'habitabilitat per a habitatge usat. El tècnic ha d'inspeccionar
       l'habitatge i determinar si  compleix la normativa vigent. Després cal de
       tramitar-la a l'Oficina Local d’Habitatge.